De installatie van een beschermhekje op een privéperceel in een vereniging van mede-eigenaars blijft een van de meest voorkomende geschillen voor de rechtbanken, en de reden ligt in een vaak onbekende juridische kwalificatie: elke omheining die zichtbaar is van buitenaf, verandert de buitenkant van het gebouw. Deze kwalificatie leidt tot strikte procedurele verplichtingen, ook wanneer de mede-eigenaar een exclusief genotrecht heeft op de betreffende tuin of het terras.
Omheining in mede-eigendom en juridische kwalificatie: waarom het exclusieve genotrecht niet voldoende is
Een privé-tuin met exclusief genot is geen privéperceel in de volle zin van het woord. De grond blijft een gemeenschappelijk deel, en het reglement van mede-eigendom verleent alleen een gereserveerd gebruik. We zien regelmatig dat mede-eigenaren exclusief genot verwarren met eigendom, en vervolgens een rigide omheining of een schutting plaatsen zonder het syndicaat te raadplegen.
Zie ook : Tips en praktische adviezen voor een gelukkig gezinsleven in het dagelijks leven
De wet van 10 juli 1965 classificeert de installatie van een omheining als werkzaamheden die de gemeenschappelijke delen of de buitenkant beïnvloeden. Stemmen in de algemene vergadering is vereist, met een absolute meerderheid volgens artikel 25, zelfs voor een eenvoudige, lage flexibele omheining. Het ontbreken van een stemming stelt de mede-eigenaar bloot aan een herstelactie, op zijn kosten, zonder verjaringstermijn zolang de aantasting van de buitenkant aanhoudt.
Over dit onderwerp verduidelijken de gedetailleerde regels met betrekking tot de metselwerk op Easy Home de stemprocedures en goede praktijken om een project voor een omheining in mede-eigendom te beveiligen.
Ook interessant : Wat zijn de leidende landen in de textielindustrie? Ontdek de wereldranglijst
Reglement van mede-eigendom en hoogte van de omheining: de cumulatieve beperkingen
Het reglement van mede-eigendom gaat voor op de individuele wil van de mede-eigenaar. Vooraleer enige stap te zetten bij de syndicus, raden we aan om drie niveaus van beperkingen te controleren die elkaar overlappen.
- Het reglement van mede-eigendom zelf, dat bepaalde materialen kan verbieden (afschermpanelen, schaduwdoeken, gekleurde gelaste omheiningen) of een maximale hoogte kan opleggen die lager is dan de gemeentelijke norm.
- Het lokale ruimtelijke ordeningsplan (PLU) van de gemeente, dat voorschriften vastlegt over de hoogte, de afstand tot de openbare weg en soms het uiterlijk van omheiningen in stedelijke gebieden.
- De regels van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot zicht en licht, met name de minimale afstanden voor rechtstreekse en schuine zichtlijnen ten opzichte van aangrenzende percelen.
Een omheining die voldoet aan de PLU maar in strijd is met het reglement van mede-eigendom blijft onwettig volgens het recht van de mede-eigendom. De syndicus kan de verwijdering eisen, zelfs als de gemeente een bouwvergunning heeft verleend.
Voorafgaande verklaring bij de gemeente: wanneer de omheining een bouwproject wordt
Elke nieuwe omheining vereist in principe een voorafgaande verklaring van werkzaamheden bij de gemeente, in overeenstemming met de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Deze formaliteit komt bovenop de stemming in de algemene vergadering, het vervangt deze niet.
In beschermde gebieden (rond historische monumenten, opmerkelijke erfgoedlocaties) moet de architect van de Bâtiments de France een conforme mening uitbrengen. De termijn voor de behandeling verlengt zich dan van één maand naar twee maanden, en de weigering is frequent wanneer de rigide omheining de architectonische harmonie van het gebouw aantast.
De dubbele toestemming (mede-eigendom en ruimtelijke ordening) is een niet-onderhandelbare voorwaarde. Een mede-eigenaar die een van beide omissies maakt, loopt het risico op twee afzonderlijke procedures, één voor de rechtbank op verzoek van het syndicaat, de andere in de vorm van een besluit tot conformiteit van de gemeente.
Bijzondere situatie van de beschermhekken bij ramen
De installatie van een veiligheidshek bij een raam (kindbescherming, aanvullende leuning) valt onder dezelfde logica. Bevestigd aan de gevel, verandert het de buitenkant. Stemmen in de algemene vergadering blijft noodzakelijk, tenzij het reglement van mede-eigendom dit type uitrusting uitdrukkelijk zonder formaliteiten toestaat.
Sommige oude reglementen vermelden geen raamomheiningen. In dat geval is de afwezigheid van een toestemmingsclausule gelijk aan een verbod zonder voorafgaande stemming. De mede-eigenaar moet de kwestie op de agenda van de volgende vergadering zetten of een buitengewone algemene vergadering aanvragen.
Verjaring en geschillen: de concrete risico’s van een omheining die zonder toestemming is geplaatst
De kwestie van de verjaring komt vaak terug. In mede-eigendom is de actie tot verwijdering van een niet-toegestane constructie die de buitenkant aantast, niet onderhevig aan verjaring. De jurisprudentie beschouwt de aantasting van de harmonie van het gebouw als een voortdurende verstoring, wat de aanvang van enige verjaringstermijn verhindert.
Met andere woorden, een omheining die zonder stemming tien jaar geleden is geplaatst, kan nog steeds onderwerp zijn van een verzoek tot herstel. Het syndicaat van mede-eigenaren hoeft geen financieel nadeel te bewijzen: de enige schending van de regels van de mede-eigendom is voldoende.
- De mede-eigenaar draagt de kosten voor de verwijdering en het herstel van het perceel en de eventueel beschadigde gemeenschappelijke delen.
- De syndicus kan een bedrijf inschakelen en de kosten aan de foutieve mede-eigenaar doorbelasten als deze niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn voldoet.
- De proceskosten (advocaat, deurwaarder) worden doorgaans ten laste gelegd van de veroordeelde mede-eigenaar op basis van artikel 700 van het Burgerlijk Procesrecht.
We raden aan om altijd het proces-verbaal van de algemene vergadering te bewaren waarin de positieve stemming wordt vermeld, evenals de ontvangstbevestiging van de voorafgaande verklaring bij de gemeente. Deze twee documenten vormen het enige tegenbewijs in geval van een latere geschil, ook bij de verkoop van het perceel.
Een beschermhekje in mede-eigendom is nooit een eenvoudige doe-het-zelf aankoop. Het is een project dat de verantwoordelijkheid van de mede-eigenaar op twee gelijktijdige fronten met zich meebrengt, het recht van de mede-eigendom en het recht van de ruimtelijke ordening, zonder dat enige eerdere tolerantie een verworven recht creëert.