Die Anbringung eines Schutzgitters auf einem privaten Grundstück in einer Eigentümergemeinschaft gehört zu den häufigsten Streitigkeiten vor den Gerichten, und der Grund liegt in einer oft unbekannten rechtlichen Qualifikation: Jedes von außen sichtbare Gitter verändert das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Diese Qualifikation führt zu strengen Verfahrenspflichten, auch wenn der Eigentümer ein exklusives Nutzungsrecht an dem betreffenden Garten oder der Terrasse hat.
Gitter in der Eigentümergemeinschaft und rechtliche Qualifikation: Warum das exklusive Nutzungsrecht nicht ausreicht
Ein privater Garten mit exklusivem Nutzungsrecht ist kein privates Grundstück im vollen Sinne des Wortes. Der Boden bleibt ein Gemeinschaftsbereich, und die Teilungserklärung gewährt lediglich ein reserviertes Nutzungsrecht. Wir beobachten regelmäßig, dass Eigentümer exklusives Nutzungsrecht und Eigentum verwechseln und dann ein starres Gitter oder einen Sichtschutz anbringen, ohne die Gemeinschaft zu konsultieren.
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Das Gesetz vom 10. Juli 1965 stuft die Anbringung eines Zauns als Arbeiten ein, die die Gemeinschaftsbereiche oder das äußere Erscheinungsbild betreffen. Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung ist erforderlich, mit der absoluten Mehrheit gemäß Artikel 25, selbst für ein einfaches, niedriges, flexibles Gitter. Das Fehlen einer Abstimmung setzt den Eigentümer einer Wiederherstellungsklage aus, auf seine Kosten, ohne Verjährungsfrist, solange die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes besteht.
Zu diesem Thema präzisieren die detaillierten Regeln bezüglich der Mauerarbeiten auf Easy Home die Abstimmungsschritte und die besten Praktiken zur Sicherung eines Gitterprojekts in der Eigentümergemeinschaft.
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Teilungserklärung und Zaunhöhe: die kumulativen Anforderungen
Die Teilungserklärung hat Vorrang vor dem individuellen Willen des Eigentümers. Vor jeglichen Schritten gegenüber dem Verwalter empfehlen wir, drei Ebenen von Anforderungen zu überprüfen, die sich überlagern.
- Die Teilungserklärung selbst, die bestimmte Materialien (sichtschutzwände, Schilfrohr, farbige Schweißgitter) verbieten oder eine maximale Höhe unterhalb der kommunalen Norm vorschreiben kann.
- Der lokale Bebauungsplan (PLU) der Gemeinde, der Vorgaben zur Höhe, zum Abstand zur öffentlichen Straße und manchmal zum Erscheinungsbild von Zäunen in städtischen Gebieten festlegt.
- Die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezüglich der Sicht und der Abstände, insbesondere die Mindestabstände für direkte und schräge Sicht zu benachbarten Grundstücken.
Ein Gitter, das dem PLU entspricht, aber gegen die Teilungserklärung verstößt, bleibt nach dem Recht der Eigentümergemeinschaft illegal. Der Verwalter kann die Entfernung verlangen, selbst wenn die Gemeinde eine Baugenehmigung erteilt hat.
Vorabgenehmigung bei der Gemeinde: Wann das Gitter zu einem Bauwerk wird
Jeder neue Zaun benötigt grundsätzlich eine Vorabgenehmigung für Arbeiten bei der Gemeinde, gemäß dem Baugesetzbuch. Diese Formalität ergänzt die Abstimmung in der Eigentümerversammlung, sie ersetzt sie nicht.
In geschützten Bereichen (Umgebung von historischen Denkmälern, bemerkenswerten Erbestätten) muss der Architekt der Bâtiments de France eine konforme Stellungnahme abgeben. Die Bearbeitungszeit verlängert sich dann von einem Monat auf zwei Monate, und eine Ablehnung ist häufig, wenn das starre Gitter die architektonische Harmonie des Gebäudes beeinträchtigt.
Die doppelte Genehmigung (Eigentümergemeinschaft und Bauwesen) ist eine nicht verhandelbare Voraussetzung. Ein Eigentümer, der eine der beiden Genehmigungen versäumt, sieht sich zwei getrennten Verfahren ausgesetzt, eines vor dem Zivilgericht auf Antrag der Gemeinschaft, das andere in Form einer Anordnung zur Anpassung durch die Gemeinde.
Besonderer Fall des Schutzgitters an Fenstern
Die Anbringung eines Sicherheitsgitters an einem Fenster (Kinderschutz, ergänzende Brüstung) folgt derselben Logik. An der Fassade angebracht, verändert es das äußere Erscheinungsbild. Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung bleibt erforderlich, es sei denn, die Teilungserklärung erlaubt ausdrücklich diese Art von Ausstattung ohne Formalitäten.
Einige ältere Regelungen erwähnen keine Fenster-Gitter. In diesem Fall entspricht das Fehlen einer Erlaubnisklausel einem Verbot ohne vorherige Abstimmung. Der Eigentümer muss die Frage auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen oder eine außerordentliche Versammlung beantragen.
Verjährung und Streitigkeiten: die konkreten Risiken eines ohne Genehmigung angebrachten Gitters
Die Frage der Verjährung kommt häufig auf. In einer Eigentümergemeinschaft ist die Klage auf Entfernung eines nicht genehmigten Bauwerks, das das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt, nicht verjährbar. Die Rechtsprechung betrachtet die Beeinträchtigung der Harmonie des Gebäudes als eine fortdauernde Störung, was den Beginn einer Verjährungsfrist ausschließt.
Mit anderen Worten, ein Gitter, das vor zehn Jahren ohne Abstimmung angebracht wurde, kann immer noch Gegenstand eines Wiederherstellungsantrags sein. Die Eigentümergemeinschaft muss keinen finanziellen Schaden nachweisen: die bloße Verletzung der Regeln der Eigentümergemeinschaft reicht aus.
- Der Eigentümer trägt die Kosten für die Entfernung und Wiederherstellung des Grundstücks und der eventuell beschädigten Gemeinschaftsbereiche.
- Der Verwalter kann ein Unternehmen beauftragen und die Kosten dem schuldhaften Eigentümer in Rechnung stellen, wenn dieser nicht innerhalb der vom Gericht festgelegten Frist handelt.
- Die Verfahrenskosten (Anwalt, Gerichtsvollzieher) werden in der Regel dem verurteilten Eigentümer gemäß Artikel 700 der Zivilprozessordnung auferlegt.
Wir empfehlen, immer das Protokoll der Eigentümerversammlung aufzubewahren, das die zustimmende Abstimmung erwähnt, sowie die Quittung der Vorabgenehmigung bei der Gemeinde. Diese beiden Dokumente sind der einzige beweisbare Nachweis im Falle eines späteren Streits, auch beim Verkauf des Grundstücks.
Ein Schutzgitter in einer Eigentümergemeinschaft ist niemals ein einfacher Kauf im Baumarkt. Es handelt sich um ein Projekt, das die Verantwortung des Eigentümers auf zwei gleichzeitig geltenden Ebenen betrifft, das Recht der Eigentümergemeinschaft und das Bauwesen, ohne dass frühere Toleranzen ein erworbenes Recht schaffen.